流动性压力 雅居乐再处置非核心资产14项回笼28亿元

  借物业股"抵押"发债24亿港元后,雅居乐再处置非核心物业获取现金。

  1月10日早间,雅居乐公告披露,其于2021年7月1日至12月31日止期间,已就14项非核心物业的出售订立若干物业认购书及/或物业买卖合同,售价合计约人民币28亿元。该14项非核心物业包括酒店(含酒店用地)5宗、商场2宗、售楼部3宗、小区商业配套3宗、公寓1宗。至于这些非核心资产的区域分布、项目质素、估值等具体信息,公告中则无更多披露。观点新媒体就此询问雅居乐,亦无法得到更详细的资料。获取资金应该是雅居乐现阶段资产处置的直接目的。按照公告所言,上述物业出售的所得款项净额用作集团一般营运资金,而其中订金及/或销售款合计约人民币11.49亿元已在2021年收取,预计集团可于2022年收取现金回款约人民币16.51亿元

出售资产是现金的直接流入,无疑对优化报表的作用最为明显。实际上自2020年下半年"三道红线"落地以来,叠加房企融资持续收紧等压力,资产出售的动作也更为频繁,这被视为是缓解融资压力、改善财务状况、盘活资产的有力途径。而选择出售的资产类型除了地产项目之外,主要涉及的包括文旅、酒店等受疫情影响较大且较难盘活的资产项目;以及其余多元化项目,这些大部分被视为"非核心资产"。对于雅居乐而言,变卖非核心资产变现并不少有,且多为商铺、商场等商业配套。此前雅居乐于 2015年左右将重点工作放在"减债"上时,在资产处置上亦选择出售非核心资产,包括一些酒店的投资。按照彼时管理层的说法:"如果价格合适的话我们都会出售,最主要是希望资金可以灵活调配投放在比较好的资产里面,优化资产结构,将一些回报慢的资产变现,转投新的、有潜质的项目。"

  2020年底,雅居乐亦曾叫卖大湾区四项"大宗资产",该公司《大宗资产投资手册》上写道:"目前,雅居乐在售4宗建面约600-8500平方米的大宗资产,涵盖购物中心、社区商铺及会所等复合型业务,满足多元业态灵活运营需求。"这些准备出售的资产则包括惠州白鹭湖超市、广州从化集市中心、佛山南海御景豪庭社区商铺、佛山南海御景名门社区商铺。不过相比其他同样处置资产的房企而言,雅居乐这些资产的体量要小得多。同样于2020年底,资金压力更大的恒大计划出售全国范围内1000平方米以上的写字楼、酒店、商业等物业,总数超过200个;富力推进出售的则包括海南富力海洋欢乐世界股份,以及较好的资产广州黄埔笔村旧改项目股权。

  据了解,雅居乐的商铺、酒店、公寓等资产归属于多元化业务,雅居乐自2016年雅居乐更改公司名开始多元化发展后,其多元化业务仍处发展阶段,根据预期,2022年到2023年地产跟多元化业务要各占收入一半。不过在资金掣肘下,雅居乐在近两年对于多元化业务的投资力度有所减缓,相比往年50-100亿的资金支持逐渐减少。而在总体战略上,多元化业务在拆分独立之后又在两三年后再次并入集团,亦值得引起审视。2021年8月,雅居乐集团内部发布了一则《关于2021年地产集团组织架构调整的通知》,将原房管集团、城市更新集团、商业集团都将合并至地产集团。与此同时,地产集团本部将由原来的12个中心调整为4个中心、2个派驻组、4个产业公司。于过往一直注重多元化布局的雅居乐而言,组织调整"缩减"多被解读为"为减少内耗"。类似关于内部资产管理的动作多被直接指向"资金需求"。非核心资产之外,2020年底雅居乐亦援引平安向其7个位于海南、中山、清远、天津等地的地产项目注资超70亿元,平安作为财务投资者的身份介入,为雅居乐带来财务压力的纾解。

  2021年下半年看,雅居乐应是更为渴求资金,尤其在市场整体下行的背景下。其中于10月份,有传闻称雅居乐旗下美元债"AGILE5.504/21/25"未兑付利息。在此背景下,雅居乐紧急召开投资人沟通会作出澄清,否认了未付息以及被收购、高管裁员等,并保证其有足够资金偿还到期债务。随即近几个月,也多有雅居乐出售资产、楼盘降价销售的消息。其中包括位于广州老城区荔湾白鹅潭核心区的江景房雅居乐天际715,市场消息最高直接让利250万/套。这另一方面雅居乐亦表现出融资的渴望。2021年11月初,穆迪将雅居乐的评级进行了下调,调到"负面",标普也把雅居乐的长期主体信用评级从"BB"下调至"BB-",展望 "负面"。下调的背后反映市场对雅居乐也起了流动性担忧,标普则建议雅居乐可以利用丰富的资产基础来筹集资金。其中于2021年11月,雅居乐便宣布借物业股雅生活股价"抵押"发行可转债募资24亿港元,这样的方式,被认为是目前市况下可以最大效益的融资,并且融资所得金额最终是回流到雅居乐层面。

  2021年12月,雅居乐则转而以1.4亿美元投资威马汽车。常规而言,新能源汽车领域是不少房企近两年更为青睐的领域,入局大多是希望借此提高自身的造血能力,不过雅居乐的入局更像是财务投资,或许也为了后续的套现。从债务兑付压力来看,根据企业预警通数据,雅居乐现存7笔境外债券。其中于2022年雅居乐到期的境外债券有3笔,2022年上半年面临着一笔5亿美元的票据到期。在下半年还有两笔美元债到期:2022年8月14日到期的两亿美元票据,票面利率为6.7%;2022年8月31日到期的4亿美元票据,票面利率为4.85%。这几笔债务合计11亿美元,折合成人民币约70亿元。


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集束月光
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